物业公司增值税纳税业务发生时间

  一、物业管理服务

  税目属于商务辅助服务——企业管理服务——物业管理服务，税率6%，征收率3%。物业公司收取物业费往往是提前快速性收取，举个例子，某小区的物业管理处2018年3月14日收取2018年1月-12月的物业费，它的纳税义务发生时间是2018年3月快速性确认，还是分期确认？实务中持两种观点的都有，比如江西国税认为应一性性确认收入：

  《江西省国家税务局关于全面推开营改增政策问题解答六（生活服务类）》

  十八、物业管理公司提前快速性收到的物业费，可否分期计处增值税？

  答：不能分期确认，于收到的同时快速性确认。

  而河北国税认为应分期确认收入：

  《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六）》

  十二、物业管理公司采取预收款方式收取物业费确定纳税义务发生时间问题

  纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款凭据的当天应确认纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认纳税义务发生。

  按照收讫销售中款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。物业管理公司预收的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。物业管理公司采取预收款方式收取业主物业费的，应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。

  是分期一个月一个月或一个季度一个季度地确认收入还是于收到时快速性确认收入？小颖赞同江西税务的观点，理由如下：

  《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条（以下简称第四十五条）头等款规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

  根据上述规定，收讫销售款项，是指提供物业服务过程中或者完成后收到款项，物业公司2018年3月14日收到销售款项，发生在物业服务过程中，符合“收讫销售款项”的条件。销售的是2018年1-12月的物业服务，服务期间是一年，不能简单地按申报期间去进行分摊，目前总局增值税政策中明确可以分摊的，只有其他个人快速性收取的房租收入。而且快速性收取物业费，物业公司也具备了实际的纳税能力！因此文件规定纳税义务发生时间是“发生应税行为并收讫销售款项的当天”，只能是2018年3月14日，同时在确认纳税义务发生时间时还应当注意：

  1、除租赁服务外，在发生应税行为之前收到的预收款不发生增值税纳税义务，但预收的物业费先开具发票的，开具发票的当天为增值税纳税义务时间；未开具发票的，在未提供物业服务应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项，不能按照该时间确认纳税义务发生。如2017年12月收到2018年全年的物业费，2017年12月不能确认纳税义务发生，但收款时同时开具了发票，要确认纳税义务发生。

  2、如果合同约定了2018年3月收取2018年1月-12月的物业费，但因业主拖欠一直未缴纳，仍应在书面合同确定的付款日期2018年3月确认。

  3、如果未收到物业费，合同也未约定付款日期，应在物业服务完成的当天2018年12月末确认。

  二、租赁不动产服务

  物业公司提供的租赁服务主要有将小区的墙面、电梯等作为广告位出租以及提供车位、房屋租赁，该项服务税率10%，征收率5%。

  一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  如果是预收租金的，纳税义务发生时间根据四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，其他收款方式根据四十五条头等款规定确认收入。

  三、水电代收代付服务、水电转售

  物业公司代收水费、电费、煤（暖）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给水、电等实际提供方的，不作为物业公司的增值税销售额，不缴纳增值税。注意代收代付行为，不得开具增值税发票，同时，其收到的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。

  物业公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照经纪代理服务缴纳增值税。

  水转售服务：

  根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

  水、电等转售服务、收取的门禁卡工本费，按照销售货物缴纳增值税，纳税义务发生时间根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条头等项规定，采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

  四、维修服务

  （一）物业公司为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税，税率为10%。依据：《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第十五条。纳税义务发生时间根据四十五条头等款规定确认。

  （二）修理修配劳务，税率为16%。纳税义务发生时间根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条第六项规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天。

  
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